本年上半年，东莞楼市流行经过“一次性付款”或许“高首付”办法，“高门槛、高优惠”促销，来让购房者进步首付入市，抵达尽量多回笼资金的意图；进入年底，房企却经过首付延期、代垫首付等战略来下降入市门槛，吸引刚需购房者！在整体张望空气仍然浓郁的情况下，楼盘各种促销力度加大，业内人士介绍，现在东莞刚需房首付约在30万~70万元之间，年底特价促销多，刚需购房者“上车”机遇到来。
商场查询：
有项目定价过高去化率低
据东莞华夏战略研究中心不完全监测显现，上星期大都项目以天然出售为主，活动以美食烧烤节等小暖场活动居多，来访转化率仅为9.67%。认购商场来访量接连四周大跌，上星期环比大跌11.5%，商场人气冷淡。认购情况环比增加12.76%，同比大跌47.59%，与历年同期对比，现在商场成交表现行情降温明显，原因是供给放缓以及商场张望空气加剧。
现在年关将近，房企为了加速回笼资金，纷乱参加打折促销阵营，特价房产品由前期的公寓为主逐步转向洋房，特价项目也不再局限于尾盘产品，某些近期热销项目亦参加特价房促销部队。从促销效果看，部分项目优惠崎岖较大，客户承受度高，促销效果较好。另一方面，一些定价较高的项目出售率低，出售速度慢。
东莞华夏介绍，上星期东莞居处商场整体去化率57.7%，下滑明显，一方面由于有的项目价格定位过高、有的项目户型相对小众，受欢迎程度低一级问题，导致开盘去化效果差，拉低整体开盘去化率；另一方面受楼市调控继续收紧、房价高企、房贷利率上浮等影响，购房成本高，购房者张望心情稠密。
建议：
刚需客年底前可考虑出手
曩昔东莞的新房价格坚固、二手房业主惜售，刚需的“上车”门槛较高，现在靠近年底，跟着新房的特价促销、二手房业主的报价下调，笋盘越来越多，不论新房仍是二手房，置业门槛均下降不少。东莞华夏战略研究中心建议刚需集体捉住年底之前的购房机遇，择机入市，尽快“上车”。
优房超·瑞城搜也表明，房价短期上涨预期不再，“现金为王”已成共识，房企定价合理，降价志愿有所增强。业内人士认为，对于有购房需求的刚需购房者来说，现在是考虑入市的较好机遇。
商场查询
“高首付优先”变“首付可延期”
在接连的特价房促销后，房企放出大招——“首付延期”，即经过房企垫付或许购房者延期支付剩余首付款的办法，下降购房入市门槛，以影响刚需成交。
记者了解到，东莞沙田有楼盘推出85~125平方米洋房，进行“首付9万元起”促销活动，按照比例核算，首付最低仅约0.5成。据介绍，购房者在支付了0.5成首付后，就可以先和开发商签约，于一个月后交齐剩下的2.5成首付款，再向银行恳求借款，完结购房手续。
“低首付”促销现象越来越多。记者在采访中了解到，道滘某楼盘打出1.5成首付宣传标语，进行低首付促销；还有东坑某项目首付1.5成，望牛墩某项目首付5万元起等，最近一段时刻，“低首付”促销重出江湖，房企纷乱下降刚需购房者的入市门槛，为可以影响成交。
业内人士通知记者，按照方针，现在东莞首套房首付比例为三成，“低首付”并不是首付款真的少了，而是由房企垫付其余首付款，购房者后续归还；或许是首付款推迟支付，给购房者一定的时刻来筹集资金，实践的首付仍然是三成。记者注意到，这种情况与本年上半年几乎是完全相反的。本年上半年，相同是为了回笼资金，多个楼盘对高首付或许是一次性付款购房者进步优惠，来吸引购房者高首付入市，以此来快速回笼资金。动辄上百万元的首付款也让许多刚需购房者“望房兴叹”。进入9、10月份后，商场成交日益冷淡 ，张望空气浓郁，房企加大特价房促销力度的一同，也开端经过各种下降首付的办法来吸引购房者。
根据东莞华夏2018年的成交信息统计的首付款规划来看，东莞刚需购房的首付款主要在30万元~70万元之间，共占比达75%。而进入年底后，首付款变低，首付延期层出不穷，30万元首付购买刚需房现象逐步添加。
定价1.6万元/㎡左右楼盘最受刚需喜爱
自本年下半年以来，东莞多个项目就以符合商场预期的价格入市，以进步去化率，加速回款速度。根据统计数据可以发现，在现在东莞城区及周边镇区傍边，对于白领刚需购房者吸引力最大的楼盘定价约在1.6万元/平方米左右，购买一套90平方米左右的刚需居处，首付款约在40万~45万元左右，较低的首付款吸引了许多年青购房者。
东莞华夏战略研究中心举例表明，本年下半年东莞多个楼盘定价在1.6万元/平方米左右，成功进步了出售率。据介绍，本年8月开盘的石碣某项目，入市价格约1.65万元/平方米，去化效果较好；9月开盘的麻涌一个项目，更是以低于商场预期的1.6万元/平方米的均价推出，去化率相同较高；10月底开盘的高埗品牌房企开发的项目，其精装洋房的开盘均价为1.5万~1.6万元/平方米，且有多种扣头可以一同运用，成交非常火热；厚街的一个别墅项目初次推出洋房，均价为1.4万~1.6万元/平方米，作为东莞的第一别墅大盘，该洋房价格远低于本年厚街1.8万元/平方米的洋房均价，开盘出售率达七成以上。
在买卖双方博弈之下，商场变为买方商场，新盘定价越来越合理，从靠近商场预期变成低于商场预期。
特价房优惠崎岖加大
至3000~5000元/㎡
全新项目合理定价入市，在售项目则忙着特价促销。自9月开端，东莞连续有项目进行特价促销，东莞华夏介绍，如樟木头某盘推出清盘特价房，大朗某盘公寓一口价促销等；到国庆假期，特价房已是遍地开花，据不完全统计，国庆假期期间东莞至少有30个项目推出特价房活动，个别项目优惠崎岖高达3000元/平方米。进入11月，特价促销活动现已司空见惯了。
据东莞华夏战略研究中心监测数据显现，在“双11”期间，东莞在售项目普遍推出特价促销房源。如厚街的一个洋房项目，正常售价为2.2万元/平方米左右，“双11”推出部分特价房，均价仅1.7万~1.9万元/平方米，出售火爆；石龙一项目推出特价洋房，低至14750元/平方米，优惠6万元~18万元不等，首付30万元起；石龙另一个项目，其特价洋房1.3万元/平方米起，而此前均价在1.5万元/平方米左右，下降约2000多元/平方米；位于大朗的知名开发商开发项目，车位仅8万元起；上星期，大岭山一项目进行特价促销，特价房降价至1.7万元/平方米，最低仅14990元/平方米起，而此前均价在2万元/平方米以上，降价优惠非常明显。
二手房首付普遍在30万~60万元之间
不只新房价格越来越“亲民”，二手房价格也出现明显调整。由于购买二手房基本以刚需自住为主，大都都是初次购房，对房屋总价及首付款更为活络，在“三价合一”方针影响下，二手房价格调整速度更快。哪些类型楼盘更适宜刚需购房者“上车”？东莞华夏也进行了分析。
根据最近两年东莞华夏的成交可以看出，东莞刚需购买二手房，总价以100万元~200万元为主，相应的首付款规划多在30万元~60万元之间。
东莞华夏战略研究中心介绍，在中心城区，由于各项配套完善，新房少、价格坚固，二手房价格相应较高，而适宜刚需“上车”的一般以楼梯楼、楼龄稍长的小区为主，且一般房子的装修较为简单有用，这些小区一般由本地的中小开发商所建。而在临深片区，“上车”盘一般以位置稍差的老旧小区或许低楼层的毛坯、精装房源为主。
东莞华夏战略研究中心建议，由于二手房小区及房源的情况差异较大，一般来讲，楼龄逾越15年，银行就要求个人首付在五成以上了，故建议购房者条件答应的话，尽量购买15年以内楼龄的二手房，这类房源可以有效下降首付压力，购房门槛较低。
