按照零售饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的情况下，才有是否存有开店余地在商圈内开设商场的可能(设定商圈内主要竞争对象是主力商店，临街商铺不计入饱和度计算的营业面积内)。
其计算公式如下：
零售饱和度IRS=C×RE/RF
IRS——商业圈的零售饱和指数;
C——商业圈内的潜在顾客数目;
RE——商圈内消费者人均消费支出;
RF——商圈内主要商店的营业面积。
商业地产饱和程度也与城市居民人均消费支出及其增长程度有关，如果现在**城市人均商业面积1平方米算饱和的话，将来随着人们收入的增加，人们消费能力的增强，1平方米也就不再是城市商业地产饱和度，应该是高于1平方米的。
下面建立一个测算模型确定城市商业地产的商铺需求面积：
公式一：商品平均售价×商品总数=城市居民总数×城市居民人均消费支出
公式二：(商品平均售价-商品平均成本)×商品总数≥城市商业地产平均租价×城市商业地产总面积 变化上述公式得：
(商品平均售价-商品平均成本)/商品平均售价×城市居民总数×城市居民人均消费支出≥城市商业地产平均租价×城市商业地产总面积
商品销售毛利率×城市居民总数×城市居民人均消费支出≥城市商业地产平均租价×城市商业地产总面积
再变换公式得：
(商品销售毛利率/人均商业地产面积)×城市居民人均消费支出≥城市商业地产平均租价
可以通过对商业饱和度的测算来对城市商业需求面积进行合理估算。商品销售毛利率、城市居民人均消费支出、城市商业地产平均租价的变动都会引起测算结果的变化，我们知道商品销售毛利率和城市商业地产平均租价都会呈现增长或是下降的态势，一般情况下，两者是同步的，即：商品销售毛利率的增长往往促使商业地产平均租金的增长，反之亦然。
但是随着居民收入的增加，城市居民人均消费支出也会相应增长，但这并不是必然的，在特殊情况下，居民消费欲望下降，即使收入增加了，但是城市居民人均消费支出也不会出现增长，甚至会下降。因此，上述公式的测算值基本是稳定的，也就是说在一个相对稳定的社会环境中，一个城市的人均商业地产面积存在着一个相对饱和值，所以，美国、欧洲、日本等发达国家虽然商业地产已经很发达了，但人均商业地产面积饱和度也只不过在1.2平方米左右。可见，当城市人均商业地产面积大大超过了饱和度，竞争将导致价值链各个环节的利润率下降，也就是说任何新增商业地产的举措，会使商业地产开发效益和物业经营经营效益下降。
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